指導(dǎo)案例170號《李某瀛訴某物資供應(yīng)站等房屋租賃合同糾紛案》明確了當事人簽訂的房屋租賃合同，違反的雖然是行政規(guī)章，但涉案房屋已經(jīng)鑒定為危房必須拆除，約定將該房屋出租用于經(jīng)營可能危及不特定公眾人身及財產(chǎn)安全的商務(wù)酒店，明顯損害了社會公共利益、違背了公序良俗，因而應(yīng)當依法認定租賃合同無效。本案例確認的裁判規(guī)則符合民法典及“九民會紀要”精神，有利于規(guī)范建筑物租賃市場秩序，減少危險房屋進入租賃市場，避免重大人身及財產(chǎn)損害事故發(fā)生，對于引導(dǎo)合同當事人及社會公眾在民事活動和日常生活中遵守法律、行政法規(guī)和規(guī)章制度。指導(dǎo)案例171號《某天建設(shè)集團有限公司訴上海某恒置業(yè)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛案》，明確了執(zhí)行法院依其他債權(quán)人的申請，對發(fā)包人的建設(shè)工程強制執(zhí)行，承包人向執(zhí)行法院主張其享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)且未超過除斥期間的，視為承包人依法行使了建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。發(fā)包人以承包人起訴時行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)超過除斥期間為由進行抗辯的，人民法院不予支持。本案例對于人民法院準確把握建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的行使方式具有指導(dǎo)意義。

　　指導(dǎo)案例170號

　　李某瀛訴某物資供應(yīng)站等房屋租賃合同糾紛案

　　裁判要點

　　違反行政規(guī)章一般不影響合同效力，但違反行政規(guī)章簽訂租賃合同，約定將經(jīng)鑒定機構(gòu)鑒定存在嚴重結(jié)構(gòu)隱患，或?qū)⒃斐芍卮蟀踩鹿实膽?yīng)當盡快拆除的危房出租用于經(jīng)營酒店，危及不特定公眾人身及財產(chǎn)安全，屬于損害社會公共利益、違背公序良俗的行為，應(yīng)當依法認定租賃合同無效，按照合同雙方的過錯大小確定各自應(yīng)當承擔(dān)的法律責(zé)任。

　　相關(guān)法條

　　《中華人民共和國民法總則》第153條、《中華人民共和國合同法》第52條、第58條（注：現(xiàn)行有效的法律為《中華人民共和國民法典》第153條、第157條）
 

　　基本案情

　　南昌市青山湖區(qū)晶品假日酒店（以下簡稱晶品酒店）組織形式為個人經(jīng)營，經(jīng)營者系李某瀛，經(jīng)營范圍及方式為賓館服務(wù)。2011年7月27日，晶品酒店通過公開招標的方式中標獲得租賃某物資供應(yīng)站所有的南昌市青山南路1號辦公大樓的權(quán)利，并向物資供應(yīng)站出具《承諾書》，承諾中標以后嚴格按照加固設(shè)計單位和江西省建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督管理局等權(quán)威部門出具的加固改造方案，對青山南路1號辦公大樓進行科學(xué)、安全的加固，并在取得具有法律效力的書面文件后，再使用該大樓。同年8月29日，晶品酒店與物資供應(yīng)站簽訂《租賃合同》，約定：物資供應(yīng)站將南昌市青山南路1號（包含房產(chǎn)證記載的南昌市東湖區(qū)青山南路1號和東湖區(qū)青山南路3號）辦公樓4120平方米建筑出租給晶品酒店，用于經(jīng)營商務(wù)賓館。租賃期限為十五年，自2011年9月1日起至2026年8月31日止。除約定租金和其他費用標準、支付方式、違約賠償責(zé)任外，還在第五條特別約定：1.租賃物經(jīng)有關(guān)部門鑒定為危樓，需加固后方能使用。晶品酒店對租賃物的前述問題及瑕疵已充分了解。晶品酒店承諾對租賃物進行加固，確保租賃物達到商業(yè)房產(chǎn)使用標準，晶品酒店承擔(dān)全部費用。2.加固工程方案的報批、建設(shè)、驗收（驗收部門為江西省建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督管理局或同等資質(zhì)的部門）均由晶品酒店負責(zé)，物資供應(yīng)站根據(jù)需要提供協(xié)助。3.晶品酒店如未經(jīng)加固合格即擅自使用租賃物，應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。合同簽訂后，物資供應(yīng)站依照約定交付了租賃房屋。晶品酒店向物資供應(yīng)站給付20萬元履約保證金，1000萬元投標保證金。中標后物質(zhì)供應(yīng)站退還了800萬元投標保證金。
 

　　2011年10月26日，晶品酒店與上海永祥加固技術(shù)工程有限公司簽訂加固改造工程《協(xié)議書》，晶品酒店將租賃的房屋以包工包料一次包干（圖紙內(nèi)的全部土建部分）的方式發(fā)包給上海永祥加固技術(shù)工程有限公司加固改造，改造范圍為主要承重柱、墻、梁板結(jié)構(gòu)加固新增墻體全部內(nèi)粉刷，圖紙內(nèi)的全部內(nèi)容，圖紙、電梯、熱泵。開工時間2011年10月26日，竣工時間2012年1月26日。2012年1月3日，在加固施工過程中，案涉建筑物大部分垮塌。
 

　　江西省建設(shè)業(yè)安全生產(chǎn)監(jiān)督管理站于2007年6月18日出具《房屋安全鑒定意見》，鑒定結(jié)果和建議是：1.該大樓主要結(jié)構(gòu)受力構(gòu)件設(shè)計與施工均不能滿足現(xiàn)行國家設(shè)計和施工規(guī)范的要求，其強度不能滿足上部結(jié)構(gòu)承載力的要求，存在較嚴重的結(jié)構(gòu)隱患。2.該大樓未進行抗震設(shè)計，沒有抗震構(gòu)造措施，不符合《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011-2001）的要求。遇有地震或其他意外情況發(fā)生，將造成重大安全事故。3.根據(jù)《危險房屋鑒定標準》（GB50292-1999），該大樓按房屋危險性等級劃分，屬D級危房，應(yīng)予以拆除。4.建議：（1）應(yīng)立即對大樓進行減載，減少結(jié)構(gòu)上的荷載。（2）對有問題的結(jié)構(gòu)構(gòu)件進行加固處理。（3）目前，應(yīng)對大樓加強觀察，并應(yīng)采取措施，確保大樓安全過渡至拆除。如發(fā)現(xiàn)有異?，F(xiàn)象，應(yīng)立即撤出大樓的全部人員，并向有關(guān)部門報告。（4）建議盡快拆除全部結(jié)構(gòu)。
 

　　李某瀛向一審法院提出訴請：一、解除其與物資供應(yīng)站于2011年8月29日簽訂的《租賃合同》；二、物資供應(yīng)站返還其保證金220萬元；三、物資供應(yīng)站賠償其各項經(jīng)濟損失共計281萬元；四、本案訴訟費用由物資供應(yīng)站承擔(dān)。

　　物資供應(yīng)站向一審法院提出反訴訴請：一、判令李某瀛承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，賠償其2463.5萬元；二、判令李某瀛承擔(dān)全部訴訟費用。

　　再審中，李某瀛將其上述第一項訴訟請求變更為：確認案涉《租賃合同》無效。物資供應(yīng)站亦將其訴訟請求變更為：李某瀛賠償物資供應(yīng)站損失418.7萬元。

　　裁判結(jié)果

　　江西省南昌市中級人民法院于2017年9月1日作出（2013）洪民一初字第2號民事判決：一、解除李某瀛經(jīng)營的晶品酒店與物資供應(yīng)站2011年8月29日簽訂的《租賃合同》；二、物質(zhì)供應(yīng)站應(yīng)返還李某瀛投標保證金200萬元；三、李某瀛賠償物資供應(yīng)站804.3萬元，抵扣本判決第二項物資供應(yīng)站返還李某瀛的200萬元保證金后，李某瀛還應(yīng)于本判決生效后十五日內(nèi)給付物資供應(yīng)站604.3萬元；四、駁回李某瀛其他訴訟請求；五、駁回物資供應(yīng)站其他訴訟請求。一審判決后，李某瀛提出上訴。江西省高級人民法院于2018年4月24日作出（2018）贛民終173號民事判決：一、維持江西省南昌市中級人民法院（2013）洪民一初字第2號民事判決第一項、第二項；二、撤銷江西省南昌市中級人民法院（2013）洪民一初字第2號民事判決第三項、第四項、第五項；三、物資供應(yīng)站返還李某瀛履約保證金20萬元；四、李某瀛賠償物資供應(yīng)站經(jīng)濟損失182.4萬元；五、本判決第一項、第三項、第四項確定的金額相互抵扣后，物資供應(yīng)站應(yīng)返還李某瀛375.7萬元，該款項限物資供應(yīng)站于本判決生效后10日內(nèi)支付；六、駁回李某瀛的其他訴訟請求；七、駁回物資供應(yīng)站的其他訴訟請求。李某瀛、物資供應(yīng)站均不服二審判決，向最高人民法院申請再審。最高人民法院于2018年9月27日作出（2018）最高法民申4268號民事裁定，裁定提審本案。2019年12月19日，最高人民法院作出（2019）最高法民再97號民事判決：一、撤銷江西省高級人民法院（2018）贛民終173號民事判決、江西省南昌市中級人民法院（2013）洪民一初字第2號民事判決；二、確認李某瀛經(jīng)營的晶品酒店與物資供應(yīng)站簽訂的《租賃合同》無效；三、物資供應(yīng)站自本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向李某瀛返還保證金220萬元；四、駁回李某瀛的其他訴訟請求；五、駁回物資供應(yīng)站的訴訟請求。
 

　　裁判理由

　　最高人民法院認為：根據(jù)江西省建設(shè)業(yè)安全生產(chǎn)監(jiān)督管理站于2007年6月18日出具的《房屋安全鑒定意見》，案涉《租賃合同》簽訂前，該合同項下的房屋存在以下安全隱患：一是主要結(jié)構(gòu)受力構(gòu)件設(shè)計與施工均不能滿足現(xiàn)行國家設(shè)計和施工規(guī)范的要求，其強度不能滿足上部結(jié)構(gòu)承載力的要求，存在較嚴重的結(jié)構(gòu)隱患；二是該房屋未進行抗震設(shè)計，沒有抗震構(gòu)造措施，不符合《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》國家標準，遇有地震或其他意外情況發(fā)生，將造成重大安全事故?！斗课莅踩b定意見》同時就此前當?shù)匕l(fā)生的地震對案涉房屋的結(jié)構(gòu)造成了一定破壞、應(yīng)引起業(yè)主及其上級部門足夠重視等提出了警示。在上述認定基礎(chǔ)上，江西省建設(shè)業(yè)安全生產(chǎn)監(jiān)督管理站對案涉房屋的鑒定結(jié)果和建議是，案涉租賃房屋屬于應(yīng)盡快拆除全部結(jié)構(gòu)的D級危房。據(jù)此，經(jīng)有權(quán)鑒定機構(gòu)鑒定，案涉房屋已被確定屬于存在嚴重結(jié)構(gòu)隱患、或?qū)⒃斐芍卮蟀踩鹿实膽?yīng)當盡快拆除的D級危房。根據(jù)中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《危險房屋鑒定標準》（2016年12月1日實施）第6.1條規(guī)定，房屋危險性鑒定屬D級危房的，系指承重結(jié)構(gòu)已不能滿足安全使用要求，房屋整體處于危險狀態(tài)，構(gòu)成整幢危房。盡管《危險房屋鑒定標準》第7.0.5條規(guī)定，對評定為局部危房或整幢危房的房屋可按下列方式進行處理：1.觀察使用；2.處理使用；3.停止使用；4.整體拆除；5.按相關(guān)規(guī)定處理。但本案中，有權(quán)鑒定機構(gòu)已經(jīng)明確案涉房屋應(yīng)予拆除，并建議盡快拆除該危房的全部結(jié)構(gòu)。因此，案涉危房并不具有可在加固后繼續(xù)使用的情形。《商品房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標準的房屋不得出租。《商品房屋租賃管理辦法》雖在效力等級上屬部門規(guī)章，但是，該辦法第六條規(guī)定體現(xiàn)的是對社會公共安全的保護以及對公序良俗的維護。結(jié)合本案事實，在案涉房屋已被確定屬于存在嚴重結(jié)構(gòu)隱患、或?qū)⒃斐芍卮蟀踩鹿?、?yīng)當盡快拆除的D級危房的情形下，雙方當事人仍簽訂《租賃合同》，約定將該房屋出租用于經(jīng)營可能危及不特定公眾人身及財產(chǎn)安全的商務(wù)酒店，明顯損害了社會公共利益、違背了公序良俗。從維護公共安全及確立正確的社會價值導(dǎo)向的角度出發(fā)，對本案情形下合同效力的認定應(yīng)從嚴把握，司法不應(yīng)支持、鼓勵這種為追求經(jīng)濟利益而忽視公共安全的有違社會公共利益和公序良俗的行為。故依照《中華人民共和國民法總則》第一百五十三條第二款關(guān)于違背公序良俗的民事法律行為無效的規(guī)定，以及《中華人民共和國合同法》第五十二條第四項關(guān)于損害社會公共利益的合同無效的規(guī)定，確認《租賃合同》無效。關(guān)于案涉房屋倒塌后物資供應(yīng)站支付給他人的補償費用問題，因物資供應(yīng)站應(yīng)對《租賃合同》的無效承擔(dān)主要責(zé)任，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效后，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”的規(guī)定，上述費用應(yīng)由物資供應(yīng)站自行承擔(dān)。因李某瀛對于《租賃合同》無效亦有過錯，故對李某瀛的損失依照《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，亦應(yīng)由其自行承擔(dān)。李某瀛向物資供應(yīng)站支付的220萬元保證金，因《租賃合同》系無效合同，物資供應(yīng)站基于該合同取得的該款項依法應(yīng)當退還給李某瀛。
 

　　指導(dǎo)案例171號

　　某天建設(shè)集團有限公司訴上海某恒置業(yè)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛案

　　裁判要點

　　執(zhí)行法院依其他債權(quán)人的申請，對發(fā)包人的建設(shè)工程強制執(zhí)行，承包人向執(zhí)行法院主張其享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)且未超過除斥期間的，視為承包人依法行使了建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。發(fā)包人以承包人起訴時行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)超過除斥期間為由進行抗辯的，人民法院不予支持。
 

　　相關(guān)法條

　　《中華人民共和國合同法》第286條（注：現(xiàn)行有效的法律為《中華人民共和國民法典》第807條）

　　基本案情

　　2012年9月17日，上海某恒置業(yè)有限公司與某天建設(shè)集團有限公司簽訂一份《某恒國際商務(wù)會展中心工程建設(shè)工程施工合同》約定，由某天建設(shè)集團有限公司對案涉工程進行施工。2013年6月25日，上海某恒置業(yè)有限公司向某天建設(shè)集團有限公司發(fā)出《中標通知書》，通知某天建設(shè)集團有限公司中標位于上海市洛龍區(qū)開元大道的某恒國際商務(wù)會展中心工程。2013年6月26日，上海某恒置業(yè)有限公司和某天建設(shè)集團有限公司簽訂《建設(shè)工程施工合同》，合同中雙方對工期、工程價款、違約責(zé)任等有關(guān)工程事項進行了約定。合同簽訂后，某天建設(shè)集團有限公司進場施工。施工期間，因上海某恒置業(yè)有限公司拖欠工程款，2013年11月12日、11月26日、2014年12月23日某天建設(shè)集團有限公司多次向上海某恒置業(yè)有限公司送達聯(lián)系函，請求上海某恒置業(yè)有限公司立即支付拖欠的工程款，按合同約定支付違約金并承擔(dān)相應(yīng)損失。2014年4月、5月，上海某恒置業(yè)有限公司與某匯工程管理（北京）有限公司簽訂《建設(shè)工程造價咨詢合同》，委托某匯工程管理（北京）有限公司對案涉工程進行結(jié)算審核。2014年11月3日，某匯工程管理（北京）有限公司出具《某恒國際商務(wù)會展中心結(jié)算審核報告》。上海某恒置業(yè)有限公司、某天建設(shè)集團有限公司和某匯工程管理（北京）有限公司分別在審核報告中的審核匯總表上加蓋公章并簽字確認。2014年11月24日，某天建設(shè)集團有限公司收到通知，焦作市中級人民法院依據(jù)上海某恒置業(yè)有限公司其他債權(quán)人的申請將對案涉工程進行拍賣。2014年12月1日，某天建設(shè)集團有限公司第九建設(shè)公司向焦作市中級人民法院提交《關(guān)于某恒國際商務(wù)會展中心在建工程拍賣聯(lián)系函》中載明，某天建設(shè)集團有限公司系某恒國際商務(wù)會展中心在建工程承包方，自項目開工，某天建設(shè)集團有限公司已完成產(chǎn)值2.87億元工程，某天建設(shè)集團有限公司請求依法確認優(yōu)先受償權(quán)并參與整個拍賣過程。某天建設(shè)集團有限公司和上海某恒置業(yè)有限公司均認可案涉工程于2015年2月5日停工。
 

　　2018年1月31日，高級人民法院立案受理某天建設(shè)集團有限公司對上海某恒置業(yè)有限公司的起訴。某天建設(shè)集團有限公司請求解除雙方簽訂的《建設(shè)工程施工合同》并請求確認上海某恒置業(yè)有限公司欠付某天建設(shè)集團有限公司工程價款及優(yōu)先受償權(quán)。
 

　　裁判結(jié)果

　　高級人民法院于2018年10月30日作出（2018）豫民初3號民事判決：一、上海某恒置業(yè)有限公司與某天建設(shè)集團有限公司于2012年9月17日、2013年6月26日簽訂的兩份《建設(shè)工程施工合同》無效；二、確認上海某恒置業(yè)有限公司欠付某天建設(shè)集團有限公司工程款288428047.89元及相應(yīng)利息（以288428047.89元為基數(shù)，自2015年3月1日起至2018年4月10日止，按照中國人民銀行公布的同期貸款利率計付）；三、某天建設(shè)集團有限公司在工程價款288428047.89元范圍內(nèi)，對其施工的某恒國際商務(wù)會展中心工程折價或者拍賣的價款享有行使優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利；四、駁回某天建設(shè)集團有限公司的其他訴訟請求。宣判后，上海某恒置業(yè)有限公司提起上訴，最高人民法院于2019年6月21日作出（2019）最高法民終255號民事判決：駁回上訴，維持原判。
 

　　裁判理由

　　最高人民法院認為：《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》第二十二條規(guī)定：“承包人行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個月，自發(fā)包人應(yīng)當給付建設(shè)工程價款之日起算。”根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條規(guī)定，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的效力優(yōu)先于設(shè)立在建設(shè)工程上的抵押權(quán)和發(fā)包人其他債權(quán)人所享有的普通債權(quán)。人民法院依據(jù)發(fā)包人的其他債權(quán)人或抵押權(quán)人申請對建設(shè)工程采取強制執(zhí)行行為，會對承包人的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)產(chǎn)生影響。此時，如承包人向執(zhí)行法院主張其對建設(shè)工程享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的，屬于行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的合法方式。上海某恒置業(yè)有限公司和某天建設(shè)集團有限公司共同委托的造價機構(gòu)某匯工程管理（北京）有限公司于2014年11月3日對案涉工程價款出具《審核報告》。2014年11月24日，某天建設(shè)集團有限公司收到通知，焦作市中級人民法院依據(jù)上海某恒置業(yè)有限公司其他債權(quán)人的申請將對案涉工程進行拍賣。2014年12月1日，某天建設(shè)集團有限公司第九建設(shè)公司向焦作市中級人民法院提交《關(guān)于某恒國際商務(wù)會展中心在建工程拍賣聯(lián)系函》，請求依法確認對案涉建設(shè)工程的優(yōu)先受償權(quán)。2015年2月5日，某天建設(shè)集團有限公司對案涉工程停止施工。2015年8月4日，某天建設(shè)集團有限公司向上海某恒置業(yè)有限公司發(fā)送《關(guān)于主張某恒國際商務(wù)會展中心工程價款優(yōu)先受償權(quán)的工作聯(lián)系單》，要求對案涉工程價款享有優(yōu)先受償權(quán)。2016年5月5日，某天建設(shè)集團有限公司第九建設(shè)公司又向上海市中級人民法院提交《優(yōu)先受償權(quán)參與分配申請書》，依法確認并保障其對案涉建設(shè)工程價款享有的優(yōu)先受償權(quán)。因此，上海某恒置業(yè)有限公司關(guān)于某天建設(shè)集團有限公司未在6個月除斥期間內(nèi)以訴訟方式主張優(yōu)先受償權(quán)，其優(yōu)先受償權(quán)主張不應(yīng)得到支持的上訴理由不能成立。   上海浦東律師事務(wù)所